來源：格隆匯

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8月12日晚，建業(yè)新生活發(fā)布截至2021年6月30日止六個月的中期業(yè)績公告。

根據(jù)公告所示，期內(nèi)建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)收入15.64億元，同比增長47.4%；期內(nèi)凈利潤為人民幣2.71億元，同比增長43.3%；公司股東應(yīng)占利潤為人民幣2.6億元，較2020年同期增加41.5%；每股基本盈利為人民幣0.21元，宣派中期股息每股14.5港仙，較去年同期增長119.7%。

回顧上半年，市場上充斥著大量噪音。就物管行業(yè)而言，從對房企監(jiān)管趨緊衍生出的“工具人風(fēng)險”考慮，到由k12教育受創(chuàng)引申出民生行業(yè)或都將受到嚴(yán)管嚴(yán)控的猜想，再到維護(hù)新就業(yè)形態(tài)勞動者權(quán)益引發(fā)對物管行業(yè)人力成本上漲的擔(dān)憂，都在短期內(nèi)對物管板塊及其中的各家公司產(chǎn)生了一定的消極影響。截至目前，富途內(nèi)地物業(yè)管理股指數(shù)自2021年6月3日以來跌幅累計達(dá)22.1%，而建業(yè)新生活亦錄得接近15%的跌幅。

若拉長時間進(jìn)行考慮，物管行業(yè)充足的市場空間并未改變，存量+增量的中長期發(fā)展路徑將繼續(xù)為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流。因此當(dāng)前時點(diǎn)下，一個值得思考的問題是，在擺脫短期市場情緒以及非基本面噪音的干擾后，建業(yè)新生活的實(shí)際價值究竟如何？公司估值回歸的底層邏輯又是什么？公司此次披露的財報給了我們一個不錯的觀察窗口。

一、 規(guī)模與利潤齊升，建業(yè)新生活上半年表現(xiàn)穩(wěn)健

截至2021年6月30日，建業(yè)新生活的總在管面積突破萬億，達(dá)到1.15億平方米，同比增長達(dá)64.1%；合約面積突破兩個億，達(dá)到2.09億平方米，合約在管比達(dá)到1.8，儲備較為充足，未來業(yè)績有保障。另值得一提的是，在上半年的新增住宅合約面積中，一手盤占比達(dá)74.4%。

從覆蓋區(qū)域來看，目前公司在河南省全省18個地級市（以及102個縣級城市中的100個縣級城市）及河南省外（包括陜西省、山西省、河北省等7?。┨峁┪飿I(yè)管理及增值服務(wù)，總計服務(wù)586項(xiàng)物業(yè)，涵蓋180萬名業(yè)主及住戶。

不難發(fā)現(xiàn)，建業(yè)新生活高度聚焦中部大省，具有顯著的區(qū)域優(yōu)勢。公司通過在大本營不斷精耕細(xì)作，深化“建業(yè)”品牌價值，不僅為其在當(dāng)?shù)孬@得了較高的產(chǎn)品溢價，同時隨著優(yōu)勢資源的積累，形成了強(qiáng)大的“飛輪效應(yīng)”，因而在推進(jìn)全國性戰(zhàn)略布局上更具擴(kuò)張能力。目前，建業(yè)新生活的省外在管面積占比為10.8%，省外在管項(xiàng)目數(shù)量共計91個。

穩(wěn)步增長的管理規(guī)模帶來的是公司營收的增長。按照業(yè)務(wù)板塊拆分來看，物業(yè)管理業(yè)務(wù)及增值服務(wù)板塊是建業(yè)新生活的主營業(yè)務(wù)板塊，上半年該分部實(shí)現(xiàn)營收12.86億元，同比增長52.4%，增勢持續(xù)強(qiáng)勁。生活服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營收2.06億元，同比增長19.2%；此外，高毛利率的商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)板塊亦取得不錯的增速，錄得超過60%的同比增長。

從盈利能力上看，物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率分別為29.7%、34.4%及68.1%，建業(yè)新生活在上半年整體毛利率為32.1%，處于業(yè)內(nèi)較高水準(zhǔn)。

二、驅(qū)動建業(yè)新生活估值回歸的動力是什么？

聚焦到估值層面，如果說輕資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流穩(wěn)定等行業(yè)屬性決定了建業(yè)新生活未來估值的下限，那么公司估值的上限或?qū)⑷Q于業(yè)績的高增長、物業(yè)增值服務(wù)以及第三方擴(kuò)張能力的成長空間。

從這個角度出發(fā)，通過此次披露的中期業(yè)績，建業(yè)新生活穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)得到驗(yàn)證，接下來將對其增值服務(wù)與外拓實(shí)力進(jìn)行觀察，以此探尋公司的潛在成長動能。

（1）定位新型生活方式服務(wù)商，打造第二增長曲線

上半年，建業(yè)新生活不斷擴(kuò)寬增值服務(wù)的可能路徑，尋找新的增長空間。通過深挖美居服務(wù)領(lǐng)域價值，提供拎包入住、封裝陽臺和社區(qū)新零售等多項(xiàng)服務(wù)，同時依托一直在飛速增長的 “建業(yè)+”平臺，持續(xù)發(fā)力社區(qū)訂閱模式，建業(yè)新生活以新型生活方式服務(wù)商重新定義傳統(tǒng)物管，為用戶提供了更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)，并在報告期內(nèi)取得了良好成效。

反映到數(shù)據(jù)上，建業(yè)+平臺2021上半年注冊用戶增加至470萬名，較去年同期新增190萬名，平臺累計總交易額累計達(dá)到6.2 億元，同比增長超 100%。截至2021年6月30日，建業(yè)+平臺收入進(jìn)一步提升至1.7億元，較去年同期增長近4219萬元。這也預(yù)示著，在訂閱模式的加持下，高活躍度的“建業(yè)+”平臺或?qū)⒊掷m(xù)創(chuàng)造出穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司在社區(qū)增值服務(wù)上將迎來可觀的增長空間。

（2）第三方物業(yè)占比提升至48.2%，彰顯強(qiáng)勁外拓能力

另一個方面，建業(yè)新生活的成長驅(qū)動力還體現(xiàn)在其強(qiáng)勁的外拓能力上。

對于建業(yè)新生活而言，其管理面積主要來源于內(nèi)生外拓兩個方面。內(nèi)生性因素來看，依托建業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的資源與實(shí)力，疊加自身強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展實(shí)力，為其業(yè)績增長注入了高確定性動能。

而從更體現(xiàn)市場競爭力的外拓層面來看，截至2021年6月30日，公司來自第三方的在管面積為5,535萬平方米，占比達(dá)到48.2%，較去年同期提升了18.8個百分點(diǎn)；來自第三方的合約面積為11,908萬平方米，占比達(dá)到57.1%，較去年同期提升了12.8個百分比。同時注意到，在上半年的新增在管面積及新增合約面積中，第三方項(xiàng)目占比均為最高，分別達(dá)到47.2%及66.1%。

深一層的思考，強(qiáng)勁的外拓實(shí)力對應(yīng)的是建業(yè)新生活高品質(zhì)的物管服務(wù)，因此能在品牌效應(yīng)之下實(shí)現(xiàn)不依賴于母公司的擴(kuò)張。一個簡單的數(shù)據(jù)可以較好地印證這一點(diǎn)，2021年上半年，公司來自鄭州物業(yè)項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)同比提升13.6%，來自縣市物業(yè)項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)同比提升4.9%。

三、 小結(jié)

最后回歸到投資層面，建業(yè)新生活在上半年實(shí)現(xiàn)營收與利潤穩(wěn)健雙升，展現(xiàn)出基本面扎實(shí)且業(yè)績持續(xù)釋放的良好局面。同時考慮到，建業(yè)新生活正在深度挖掘新的增長空間，持續(xù)借助數(shù)字化轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造出更多的應(yīng)用場景，優(yōu)化用戶體驗(yàn)，進(jìn)而拓寬公司盈利增長點(diǎn)。伴隨公司不斷擴(kuò)寬業(yè)務(wù)的深度與廣度，其發(fā)展動能也將逐步得到釋放。

在中期業(yè)績公布的次日，建業(yè)新生活的股價應(yīng)聲上揚(yáng)，截止發(fā)稿，漲幅接近5%。但客觀來說，公司在二級市場上表現(xiàn)并不理想，目前建業(yè)新生活股價僅為6.75港元左右，對比各大機(jī)構(gòu)給出的目標(biāo)價由10港元到16.47港元之間，潛在漲幅空間達(dá)到48.1%-144%，可見專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對建業(yè)新生活未來的業(yè)績成長和當(dāng)下低估值帶來的洼地機(jī)會表示高度看好。優(yōu)良的公司基本面疊加充足的成長動能，公司估值有望進(jìn)一步得到抬升。